كل ما يخص الطابو في تركيا:
الطابو في تركيا هو من أهم الأسباب التي جعلت تركيا واحدةً من أهم وجهاتِ تملك ِالعقارات والاستثمارِ على الصعيد العالمي. ولذلك لا يتمتع به المستثمر من تسهيلات ومميزات التي تقدمها دائرة الطابو في تركيا.
حيث يمكن للمستثمر التقديم على إقامة عقارية مباشرة بعد استلام سند الملكية (الطابو). وحتى الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار في تركيا.
وسنوضح لكم في هذا العقار كل المعلومات المتعلقة بسند الملكية (الطابو) في تركيا.
ما المقصود بالطابو؟
الطابو هو الوثيقة التي تضفي الصفة القانونية على امتلاك أي عقار على الأراضي التركية وتثبت ملكيته لصاحب الوثيقة.
وتعطي هذه الوثيقة صاحب العقار شرعية تسجيل هذا العقار. وتمنحه كامل الحق في التصرف فيه من تأجير وبيع وكافة أشكال الاستثمار في تركيا.
هذا وستتضمن هذه الوثيقة، معلومات تفصيلية عن العقار، من نوعه واسم مالكه، وصورته، والمعلومات المؤرشفة سابقاً حول العقار. بشرط أن تكون بيانات هذه الوثيقة مدونة في سجلات مديرية الطابو في تركيا وباللغة التركية. وإلا فهية لاغية وغيرُ معترفٍ بها.
وقبل الشروع في الحديث عن شروط سند الطابو وجب التنويه للتعريف بأنواع الطابو في تركيا.
ينقسم الطابو إلى نوعين:
-الأول: وهوما يعرف بالطابو الأحمر حيث يرمز له بلونه وهو خاصٌ بالأبنية والمساكن والأراضي الإعمارية
-الثاني: وهو الطابو الأزرق وهو خاصٌ بالأراضي الزراعية
وسنتناول بالتعريف، بعض الأنواع التفصيلية من عقود ووثائق العقارات في تركيا باستفاضة لأهميتها
1- سندات البناء من أنواع الطابو في تركيا:
في هذا النوع من الطابو في تركيا تذكر معلومات العقار العامّة، دون ذكر المعلومات الخاصّة بالأقسام المستقلّة من العقار.
ما يعني أنّ العقار يسجّل على أنّه كتلة واحدة لا أقساماً مستقلّة، مثل البيوت المستقلّة والحظيرة وملحقاتها، والمخازن والمصانع.
2- سندات الارتفاق العقاري:
هي سندات الطابو التي تسجّل كلّ قسم من أقسام العقار على حدة. بحيث يتمّ تخطيط مشروع مناسب للبناء فوق قطعة أرض مخصّصة، ثم تؤخذ موافقة الإنشاء. وبعد ذلك يتمّ تقسيم المشروع أقساماً مستقلّة كالشّقق ضمن العمارة.
وينظّم لكلّ قسم منها سندٌ خاصّ يبيّن موقع القسم المستقلّ والمعلومات الخاصّة به؛ دون النّظر فيما إذا تمّ البدء بإنشاء المشروع أم لا.
يذكر جنس العقار في مثل هذه السّندات بأنّها أرض إعماريّة أو زراعيّة. وذلك بسبب عدم الانتهاء من إنشاء المشروع، وبعد الانتهاء من البناء واستصدار موافقة الإسكان، يتمّ تخصيص سندات الملكيّة للعقار.
3- الارتفاق الطابقي من ضمن وثائق الطابو في تركيا :
يلزم الحصول على سجل الملكيّة الطّابقية لحماية حقوق صاحب العقار. فسجلّ الملكيّة الطّابقيّة هو الوثيقة التي يتمّ الحصول عليها لبيان أنّ المالك لديه حقّ الملكيّة في الطابق المحدّد من المبنى.
ويعدّ سجل الملكيّة الطابقيّة بشكل مختصر إثباتاً بأنه قد تمّ تشييد البناء كاملاً بشكل موافق لقانون البناء.
وهناك سجلّ آخر يسمى “الارتفاق الطابقي” ويطلق عليه بالتّركيّة (Kat irtifakı). يقوم متعهّد الإنشاءات عادة باستصداره، للحصول على التمويل اللّازم للمشروع.
ويحدّد هذا السّجل أسهم العقار وحصّة كلّ مالك. وفي سجلّ الارتفاق الطابقي في تركيا تكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند ملكية العقار (الطابو). ما يعطي سند الملكية (الطابو) صفة سند الارتفاق ولا يعتبر سند ملكيّة تامّاً.
4- سندات الملكية التامة:
ويطلق عليها بالتركيّة (Kat Mülkiyeti)، وهي سندات تسجّل ملكيّة العقارات بعد الانتهاء من إنشائها تماماً. وتعيّن الأقسام المستقلّة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كلّ قسم على حدة. وينظّم لكلّ قسم منها سند ملكيّة تامّ خاصٌّ به، يثبت ملكيّة صاحب السّند على القسم المستقلّ في البناء المذكور.
تختلف سندات الملكية وسندات الارتفاق عن سندات الأراضي الزراعية والأراضي الصالحة للإعمار من حيث المعلومات الواردة فيها. حيث يرد في هذه السّندات، رقم الشّقّة أو القسم المستقلّ وموقعه في البناء وحصّته من الأرض المقام عليها البناء.
بحالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في سند الطابو فهذا يعني أنّ العقار المعنيّ لم يحصل بعد على حقّ الملكيّة التامّ أو حقّ الارتفاق العقاري.
أمّا إذا ذكر رقم القسم المستقلّ وموقعه وحصّته من الأرض والمعلومات الأخرى الخاصّة به، وجنسه بأنّه أرض إعمارية، فهذا يعني أنّ العقار قد حصل على حقّ ارتفاق.
بحالة ذكر جنس العقار على أنّه عمار، فيلّا، أو شّقة هذا يعني أنّ العقار المعني قد حصل على حقّ الملكيّة التام. حيث يتمّ معرفة ذلك من خلال الإشارة في خانة نوع الطابو: ملكيّة تامّة أو ارتفاق عقاري أو ملكية انتقالية.
5- موافقة الإسكان:
هي الموافقة التي يتمّ إصدارها من قبل البلديّة للأبنية التي يتمّ إنشاؤها وفق معايير محدّدة. حيث يثبت بأنّ البناء المعنيّ قد تمّ إنشاؤه وفقاً لما ذكر في مشروع الإنشاء المصدّق.
ومن أجل الحصول على موافقة الإسكان يجب الالتزام بالمعايير التي تفرضها الدّولة. كوجود سلّم للحريق والحالات الطارئة، وأن يكون البناء مقاوماً للزلازل، وتوفّر أسطوانات الإطفاء الكافية ضمن البناء وغيرها.
وتقع مهمّة الحصول على موافقة الإسكان على المقاول أو شركة الإنشاءات المنفّذة للمشروع. وبعد الحصول على موافقة الإسكان يتمّ تحويل سندات ارتفاق كلّ المشترين إلى سندات ملكيّة تامّة.
6- سندات الملكية الانتقالية – سند المشاركة:
الملكيّة الانتقاليّة: هي حقّ الملكيّة في العقار لفترة محدّدة من السّنة. حيث تحدّد الملكيّة الانتقاليّة للعقار بفترة 7 أو 10 أو 15 يوماً من السنة مثلاً.
ويعني: شراء عقار بالمشاركة مع تحديد فترة الاستخدام لهذا العقار. وهو شائع في العقارات الخاصّة بقضاء العطل وما شابه ذلك. ويتمتّع المالك بكل حقوق الملكيّة من بيع وتأجير وتنازل عن حقه لأشخاص آخرين.
7- السجل العقاري المشترك – وثيقة طابو في تركيا:
السّجلّ العقاريّ المشترك (الطابو) هو عبارة عن إجراء حديث من نوعه. يتمّ فيه تسجيل العقار باسم أكثر من شخص واحد في الوقت نفسه.
ويعتبر هذا التطبيق أحد الأدوات الاستثماريّة الجديدة في سوق الاستثمار العقاري في تركي. حيث يمكن لأكثر من شخص واحد تملّك العقار نفسه.
ويتمّ في هذا النّوع من قيود السّجلّات العقارّية تسجيل العقار بنسب متساوية أو مختلفة بين الشّركاء حسب رغبتهم.
8- السجل العقاري التجاري:
هو السجلّ الذي يجب الحصول عليه، في حال كان العقار مخصّصاً للفعاليّات والأنشطة التجاريّة. وتشمل العقارات من هذا النوع كلاً من: المكاتب، والمحلات، والمخازن، وما شابه ذلك من الدكاكين والعقارات الأخرى ذات الاستخدام التجاريّ.
وكذلك المساكن التي تمّ تحويل استخدامها من السّكن إلى الاستخدام التّجاريّ؛ لذلك فمن المهمّ جداً أن يتمّ تسجيل الغرض من استخدام العقار على السجلّ العقاريّ، ويجب تدوين عبارة “سجل تجاري عقاري” على سجلّات العقارات التي تقوم بمزاولة الأنشطة التجاريّة.
وهناك عدة أمور يجب الانتباه إليها أثناء استصدار السجل العقاري. من أهمها “نوع العقار” الذي يجري تسجيله أو امتلاكه. حيث يمكن مثلاً أن يتمّ بيع عقار على اعتبار أنه مسكن. في حين أنه سبق تسجيله لدى دائرة السجلّات العقاريّة تحت بند سجلّ عقاري تجاري!
ويجب في مثل هذه الأحوال، القيام بتغيير نوع العقار في السجلّات العقارّية، من أجل تلافي حدوث مشكلات في المستقبل أثناء دفع الرسوم أو الضرائب المتعلّقة بهذا العقار، ويمكن تنفيذ ذلك عن طريق مراجعة البلديّة التي يتبع إليها العقار.
ملاحظات هامة:
ويجب الانتباه إلى أمر آخر -هامّ وضروري. وهو الحصول على الرّخص اللّازمة للعقار الذي يتمّ تملّكه. وهي الرّخص والأذونات من قبيل:
رخصة الارتفاق الطابقي، والملكية الطابقية، ويجب التأكد من وجودها في حالة المباني السكنية.
إنّ هذا الأمر ضروريّ للغاية. لا سيّما في حال تمّ شراء العقار باستخدام قرض عقاريّ من المصرف. حيث يتمّ تطبيق غرامات ماليّة على الشقق السكنيّة التي لم يتمّ استصدار رخصة الملكيّة الطابقية لها. ويمكن مراجعة دوائر السجلّات العقارّية للنظر في مدى صحة هذه الرّخص وتدقيقها.
ويتمّ تنظيم السّجل التجاريّ العقاريّ عن طريق تدوين اسم صاحب السجلّ، وحجم العقار بوضوح، بالإضافة إلى موقع العقار، ونوع العقار، ووضع الحصص المثبّتة فيه، وأصحاب الأسهم والحصص الموجودة فيه.
ولابدَّ من تدوين كافّة التعديلات التي تمّ القيام بها في السجلّ العقاريّ العائد إلى العقار إن وجدت. إضافة إلى تسجيل الرقم التسلسليّ، والتاريخ العائدين إلى العقار.
ويجب مراجعة كلّ من البلديّة التي تعود سجلّات العقار إليها. ودائرة السجّلات العقاريّة التي يتبعها هذا العقار، وذلك للاطلّاع على الشروط الإضافيّة الأخرى في حال وجودها.
جميع الحقوق محفوظة لصالح تاورس ترك العقارية
